Как лучше продать квартиру после наследства
3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству
Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из Юридического центра адвоката Олега Сухова.
Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.
Впрочем, с каждым годом чистых вариантов становится все меньше. Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и нулевых. Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству, - констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.
Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.
В зоне повышенного риска находится так называемое свежее наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2-3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5-2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5-10%.
Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые подводные камни.
1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7-10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.
2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.
3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену . В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.
Текст: Юридический центр адвоката Олега Сухова
Квартира в наследство и завещание
Нужна ли регистрация, чтобы записаться в детсад и школу?
Может ли официально не работающий человек взять ипотеку?
Как проходит наследование и продажа квартиры нерезидентом РФ?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Все о продаже квартиры по наследству
Сегодня многие граждане составляют завещание с целью обозначить наследников и зафиксировать процесс приобретения имущества после смерти. Этому способу отдают предпочтение большинство пожилых граждан, которые заботятся о будущем близких людей.
Продать такое имущество можно после прохождения процесса регистрации. Если процедура упускается из внимания, договор на продажу квартиры останется недействительным.
Перед продажей квартиры необходимо собрать всю соответствующую документацию. Если речь идет о наследственной недвижимости, необходимо иметьправо на владение.
Какие нужны документы?
Для этого понадобится следующая документация:
Вся документация должна подаваться нотариусу, он ее проверяет, формирует запрос для регистрационной выписки. В документы вносятся актуальные данные, которые дают возможность на получение права для распоряжения имуществом.
Оригиналы документов выдаются в БТИ. Оригинал свидетельства о праве собственности владелец получает у нотариуса. Процесс регистрации наследника проводится в органах госреестра при предоставлении всей необходимой документации.
По завершении манипуляций, можно собирать бумаги, которые нужны для продажи квартиры по наследству. Изучая их, покупатель имеет понятие о том, что недвижимость находится в собственности продавца. Документация проходит проверку с обеих сторон, подписываются соглашения, оговариваются условия. Это необходимо для того, чтобы в случае возникновения проблем, стороны могли обратиться в суд.
Нюансы налогообложения
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству, выплачивается в том же размере, как и в случае с ее обычной продажи.
Если владелец получает доход от унаследованного имущества, тогда в его обязательства входит выплата средств в виде налога. Ставка по налогам на сегодняшний день составляет 13%, поэтому продавцу нужно выплачивать немалую сумму в казну.
Владелец вступает в свои права, когда умер предыдущий ее хозяин. Многие предпочитают ожидать в течение трех лет после наследования, с целью избежать выплат лишних налогов.
В большинстве случаев продавцам приходится оплачивать государственную пошлину, это связано с получением ими дохода. Это касается и квартиры, полученной по наследству. Когда новый собственник владеет квартирой менее 3 лет, он в обязательном порядке уплачивает налог. Если этот срок будет более длительным, подается налоговая декларация. После ее утверждения оплаты осуществлять не нужно. Именно так и поступают те, кто стремится сохранить собственные средства.
Есть продавцы, которые не делают соглашения о покупке, заключая договор дарения. Тогда продавец не получает материальных ценностей, а деньги передаются без учета в налоговой службе. Но такие сделки наказываются законом.
Лучше совершать продажу квартиры после вступления в наследство. Налог в таких случаях можно не выплачивать, но для этого нужно не продавать жилье на протяжении трех лет.
Физическое лицо может заниматься продажей квартиры полученной по наследству, только после возможности полного распоряжения своим имуществом.
Основная сложность при продаже недвижимости, заключается в том, что могут появиться и новые собственники и сообщить о своих возможностях и правах. Квартиры у таких хозяев сегодня покупаются неохотно, ведь право на долю могут иметь несколько людей, а после сделки часто появиться новые претенденты со своими правами.
Продажа любого имущества, после вступления в наследство должна проводиться при наличии документации, которая подтверждает факт отсутствия иных наследников.
В каждом случае заключается договор купли продажи квартиры по наследству. Образец такого документа заверяется в соответствующих инстанциях нотариально.
У продавца должны быть в наличии все справки, которые смогут подтвердить тот факт, что физическое лицо является единым наследником. Тогда и покупателю не придется жалеть о том, что он сделал такое приобретение.
Многих интересует такой вопрос, как льготы при продаже квартиры, полученной в наследство. От уплаты владелец может быть освобожденным только в случае владения имуществом на протяжении трех лет. В этом случае не будет иметь значения, каким образом оформлялось право собственности.
Это может быть использование одного из способов:
Важным является именно срок, он предоставляет владельцу льготу, освобождая его от уплаты налога. В таком случае необходимо иметь письменное заявление, которое направляется в налоговую службу.
Имущество может делиться на доли
Продажа доли в квартире по наследству проходит с учетом норм и требований. В частности, это право преимущественного выкупа. Когда составляется завещание, владелец распределяет между наследниками свое имущество. После смерти оно попадает в долевую собственность с учетом порядка очередности. Таким правом можно воспользоваться в течение полугода, иначе нужно будет оспаривать право уже в суде.
Раздел имущества в большинстве случаев проводится по соглашению сторон. При продаже одной доли имущества, следует учитывать, что второй владелец имеет преимущество выкупа. Поэтому его нужно проинформировать об этом. Делать это необходимо в письменной форме с указанием условий и цены. Если этого не сделать второй собственник в судебном порядке может оспорить продажу.
Продажа квартиры должна представлять собой успешную сделку для продавца и покупателя. К оформлению наследия нужно подходить грамотно и ответственно. Это касается и заключения сделки.
В противном случае приходится сталкиваться с массой неприятностей, судебными разбирательствами и всевозможными тяжбами. Когда идет продажа недвижимости нужно думать не только о своих интересах. Не нужно забывать и об интересах второй стороны.
Как продать квартиру, полученную в наследство
Прежде чем осуществлять какие-то сделки с унаследованным имуществом. необходимо официально вступить в право наследования. Для этого нужно обратиться к нотариусу по месту жительства покойного наследодателя и завести наследственное дело.
Это очень громоздкая процедура, заслуживающая отдельного описания. Можно сказать, что посетить нотариуса придется не меньше трех раз и собрать очень большое число документов, подтверждающих факт смерти, место жительства покойного, ваше родство и характеризующих его имущество.
По успешном завершении всех формальностей необходимо официально зарегистрировать свое право собственности на квартиру . Для этого надо обратиться в Росреестр с документом, подтверждающим факт наследования квартиры. копией паспорта, заявлением установленной формы и квитанцией об оплате госпошлины и в положенный срок забрать свидетельство о праве собственности.
Только при наличии этого документа можно будет зарегистрироваться в квартире по месту жительства или пребывания и совершать с ней какие бы то ни было сделки.
В дальнейшем при желании продать жилье можно действовать по стандартной технологии: обратиться в агентство недвижимости или вести самостоятельный поиск покупателя, размещая объявления в газетах и на специализированных сайтах, устраивая просмотры, обсуждая условия сделки, демонстрируя документы на жилье и отвечая на вопросы.
Когда же покупатель найдется, назначить с ним дату продажи, обсудить условия передачи денег и вместе посетить нотариуса для оформления сделки.
Многие ошибочно полагают, что налог с продажи квартиры. полученной в наследство . не следует платить, даже если она была в собственности у наследника менее 3 лет. К сожалению, это не так.
Действительно отменен налог, который ранее нужно было уплачивать после оформления унаследованного жилья в свою собственность. А вот его продажа. которая происходит по завершении этой формальности - уже иная сделка, и никаких исключений для оснований, по которому квартира перешла в собственность продавца, не предусмотрена.
Так что есть смысл подумать, не лучше ли выждать три года после вступления в право собственности.
Консультация юриста: Особенности продажи квартиры, полученной в наследство
Документы для продажи недвижимости
Продавали квартиру через крупное агентство - сделка сорвалась по нашей вине. Теперь решили занимать данным вопросом сами, чтобы никого не обременять своими проблема.
Риски при покупке квартиры
Покупаю квартиру впервые в жизни и есть определенные сомнения по поводу честности продавца. В квартире оказались прописаны несовершеннолетние дети, были конфликтные ситуа.
Документы, необходимые для продажи квартиры, полученной в наследство
Я вступила в наследство и уже зарегистрировала право собственности на квартиру. Письменные отказы от других наследников есть. Планирую продать, но сам факт того, что квар.
Оформление сделки по продаже недвижимости без риэлторов: за и против
Перечень документов, необходимых для продажи квартиры
Продаем квартиру, которая была куплена 5 лет назад вне брака. Теперь я замужем. И я и мой муж продаем свои однушки, чтобы купить трехкомнатную квартиру. Всем занимаемся с.
ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ
Закон о «резиновых» квартирах – поправки в законодательство приняты!
3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", УК РФ и КоАП РФ.
Прописка новорожденного в РФ
Рождение ребенка для многих семей является счастливым моментом и многие не подозревают, что с появлением нового человека на свет, нужно купить не только манеж, но и оформить документы на регистрацию и прописку нового гражданина страны.
Статья 3. ЖК РФ. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
Статья 4. ЖК РФ. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
Статья 31. ЖК РФ. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
Статья 33. ЖК РФ. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
Статья 39. ЖК РФ. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Статья 56. ЖК РФ. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Статья 57. ЖК РФ. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Статья 62. ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения
Статья 161. ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом
Покупка квартиры, полученной по наследству: основные нюансы и риски
Приобретение квартиры – дело приятное, но, к сожалению, часто сопряженное с риском или непредвиденными трудностями, возникающими из-за бумажных проволочек или недобросовестных продавцов.
Перед таким серьезным шагом, учитывая цены на недвижимость в нашей стране, необходимо обезопасить себя от «липовой» сделки.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно !
В том случае, если ваша будущая квартира досталась продавцу по наследству, необходимо максимально сократить возможные риски такого приобретения.
Нюансы
Начинать необходимо с ознакомлением свидетельства о смерти . которое подтверждает факт кончины бывшего владельца квартиры. Это позволит избежать обстоятельств, когда хозяин пропал без вести или просто уехал в длительную командировку, т.е. до сих пор является полноправным владельцем недвижимости.
Также большим риском после проведения сделки с покупкой квартиры, оставшейся в наследство, является претензии третьих лиц, которых имущественно «обделили», причем на незаконных основаниях.
Суд будет на их стороне. Законным считается завещание . датированное ближайшим числом к настоящему моменту. Все остальные документы, составленные ранее, будут не действительны . Ознакомиться с подлинностью завещания можно у нотариуса.
В том случае, если не было составлено завещания на квартиру, по закону на нее могут в первую очередь претендовать ближайшие родственники . супруг (-га), дети или родители.
При их отсутствии в права наследования могут вступить более дальние родственники.
Покупателю важно разобраться перед началом сделки кем именно приходился умерший нынешнему владельцу или нескольким лицам, продающим жилплощадь.
Бывают случаи, что где-то есть завещание, о котором никто из нынешних владельцев не знает. Оно может появиться уже после продажи квартиры. Эти моменты необходимо прописать в договоре, возложив ответственность на продавца . Если продавец отказывается подписывать договор с таким пунктом – от сделки лучше отказаться!
Обратите внимание! Даже самые опытные риэлторские компании не могут на 100% гарантировать «чистоту» сделки с недвижимостью, перешедшей к владельцу в результате ее наследования. Риски принимает на себя покупатель данного объекта недвижимости.
По праву представления, закрепленному на законодательном уровне, к примеру, внуки могут претендовать на наследство в случае гибели своих родителей, которые по отношению к умершему являлись наследниками первой очереди.
Несмотря на наличие завещания, которое рассматривается как приоритетный документ, есть ряд лиц, которые могут его оспорить и получить свою долю.
Это нетрудоспособные родители умершего, дети, не достигшие совершеннолетия. Суд обяжет владельца квартиры выделить им долю в ней даже в том случае, если она продана людьми, перечисленными в завещании.
Еще одним риском можно назвать приобретение квартиры, которая находится у наследника сроком менее 3 лет . Ему придется заплатить налог с продажи. Нередки случаи, когда в договоре купли-продажи прописывается заниженная сумма. При продаже не облагается налогом собственность, бывшая таковой менее 3 лет и проданная за сумму менее 1 млн. рублей.
Занижая стоимость рискуют две стороны: собственник и покупатель.
Первый может получить лишь сумму, прописанную в договоре, а покупатель в случае непредвиденных обстоятельств в случае судебных тяжб рискует получить обратно лишь документально подтвержденную сумму.
В нотариальной конторе необходимо получить подтверждение о наличии отказа от наследства в том случае, если продавец сообщает о его наличии.
Важно! Если покупатель не уверен в физическом или психическом здоровье продавца – необходимо запросить справки из психо-неврологического диспансера и наркодиспансера.
Квартира, унаследованная достаточно давно, менее «опасна» той, что поменяла хозяина недавно.
Что необходимо изучить перед началом оформления?
Перед подписанием договора купли-продажи необходимо получить максимальные сведения об объекте недвижимости. Покупателю или его представителю необходимо совершить следующие действия.
Запросить выписку из домовой книги, в которой будет отражено реальное количество зарегистрированных на данной площади людей.
Информацию просите расширенную, чтобы были указаны временно выписанные . если такие имеются.
Получить выписку из ЕГРП, что позволит отследить все операции с данным объектов, а также узнать о наличии или отсутствии возможных обременений . арестов.
Заказать ее можно при помощи сайта «Госуслуги» . оплатив пошлину. Результат может быть выслан на электронную почту для удобства потенциального покупателя.
Пообщаться с жильцами дома, которые могут вспомнить . к примеру, что у бывшего хозяина квартиры были дети, давно уехавшие за границу и т.д.
Все эти действия помогут на раннем этапе выяснить не зарегистрированы ли на площади несовершеннолетние . либо лица, имеющие право пожизненного проживания в квартире (имеется завещательный отказ в пользу кого-то).
Договор купли-продажи: особенности заполнения
В договоре следует максимально прописать всю информацию, уделяя внимание каждой запятой и точке. Чаще всего используется простая письменная форма, но практикуется и нотариально заверенная.
Составление договора лучше доверить опытным юристам риэлторского агентства, которому доверяет покупатель.
В ДКП должны содержаться следующие данные:
- Наименование договора с указанием даты и места составления и подписания.
- Паспортные данные всех участников договора, адреса места жительства, указание кто из них является продавцом, а кто покупателем.
- Подробное описание продаваемого объекта, его форма приобретения собственности (долевая или полная), документы, на основании которых возникло право владения недвижимостью.
- Имеются ли лица с возможностью проживания на данной площади по настоянию продавца.
- Указывается реальная стоимость объекта, без занижения и сроки оплаты.
- Прописывается отсутствие прав третьих лиц на приобретаемое жилье.
- Даются гарантии, что объект не находится под залогом или арестом.
- Указываются сроки, в которые продавец обязуется освободить жилье.
Необходимо прописать, что продавец берет на себя все обязательства перед третьими лицами, которые могут возникнуть и претендовать на квадратные метры.
В случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств банка, предоставляется кредитный договор на момент подписания, указываются все реквизиты.
Что следует учитывать, приобретая жилье, доставшееся в наследство?
Есть ряд основополагающих моментов, проанализировав которые, можно «выходить» на сделку, либо отказываться от ее проведения. Стоимость квартиры не должна быть ниже 20% от средней стоимости продаваемого аналогичного жилья (в данном районе, городе).
Лучше не приобретать квартиру, продаваемую по доверенности . т.е. не лично собственником.
Она может действовать лишь до передачи денег, а затем собственник может обратиться в суд и признать сделку недействительной . Она может быть отозвана. Информацию лучше проверить у нотариуса.
Желательно самостоятельно изучить документы из БТИ . кадастровый паспорт и экспликацию. В том случае, если план на бумаге не соответствует реально увиденному в квартире, от такой сделки лучше отказаться. Потом придется затрачивать средства на оплату штрафов за незаконную перепланировку и устранять ее.
Требуйте, чтобы в ДКП указывалась реальная стоимость квартиры, т.е. та сумма, которую покупатель заплатит в полном объеме продавцу.
Проверяйте наличие зарегистрированных лиц . отбывающих наказания в местах лишения свободы и прочих.
Они имеют право на долю в квартире даже после ее продажи.
Составьте с продавцом соглашение о его расходах, связанных с урегулированием споров в случае возникновения третьих лиц.
Передача доли денежных средств продавцом.
Расчеты по сделке
Есть несколько способов расчетов между продавцом и покупателем. Это также должно быть прописано в ДКП максимально полно.
Передача наличных под расписку в момент подписания ДКП . но до регистрации права. В договоре момент передачи описывается, но не подтверждается. Иначе покупатель может потребовать возврата денежных средств, полученных продавцом по договору и на основании расписки.
Передача наличных после прохождения государственной регистрации права . также под расписку.
Аренда банковской ячейки . Продавец будет иметь доступ к деньгам только после государственной регистрации права перехода собственности к новому лицу. Деньги он может забрать, предъявив в банк ДКП с соответствующими печатями. В том случае, если сделка не пройдет регистрацию, покупатель может забрать деньги из ячейки, предоставив банку информацию об отказе.
Первые 2 пункта подходят лишь в том случае, если покупатель и продавец хорошие знакомые или родственники, доверяющие друг другу .
Во всех остальных случаях лучше прибегать к услугам банка с оформлением договора хранения денег в банковском индивидуальном сейфе.
Как избежать мошенников или максимально обезопасить себя?
Тщательно проверяйте документы, привлекайте опытных юристов и риэлторов. Познакомьтесь со всеми собственниками потенциального приобретения. Изучите историю объекта недвижимости.
Обращайте внимание на то, как идет на контакт продавец. Его готовность ответить на любые, даже самые «острые» вопросы . должна немного успокоить. Требование изменения основных пунктов, либо отказ от их согласования, являются тревожным сигналом .
Подлинность предоставленных документов придется проверить покупателю, обратившись в соответствующие организации.
Если в деле фигурировала генеральная доверенность . подписанная бывшим собственником в пользу лица, распоряжающегося имуществом по своему усмотрению, стоит очень тщательно проверить возможное наличие родственников.
Особенно в том случае, если доверенное лицо родственником не являлось . Родственники, близко общающиеся с умершим, могли скрыть от других наследников факт смерти, что также создаст дополнительные трудности приобретателю такого жилья.
В том случае, если в выписке из ЕГРП покупатель видит, что квартира за короткий промежуток времени продавалась несколько раз – это похоже на отработанную мошенническую схему . Ищите другой вариант!
Доверяйте только профессионалам . Риск приобретения жилья, полученного продавцом по наследству (по завещанию или по закону), может быть сведен к минимуму в том случае, если грамотно составлен договор купли-продажи.
Своевременная проверка документов на подлинность, ознакомление с «историей» приобретаемого объекта, правильно выбранный и оформленный вариант расчета, позволит стать полноправным хозяином новой квартиры.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Источники:
, , , ,
Следующие
- Как определить размер обязательной доли в наследстве
- Как оформить дом в деревне по наследству в беларуси
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
