Как продавать квартиру по наследству
Как наследникам продать квартиру?
Получение квартиры в наследство является законным основанием для приобретения недвижимости в личную собственность. Наследование жилья может происходить по закону или по оставленному прежним владельцем завещанию, прочитайте о том как оформить завещение на квартиру. Продажа унаследованной квартиры может осуществляться только после прохождения процедуры принятия наследства.
В том случае, когда наследодатель не позаботился о том, чтобы оставить завещание с указанием о том, кто будет новым владельцем жилья, квартира по закону будет разделена между всеми наследниками. (ГК РФ, статья 1116). Для получения наследства необходимо его принять.
П роцедура принятия наследства включает в себя подачу заявления в нотариальную контору. Обращаться нужно к нотариусу по месту проживания владельца, оставившего завещание или в нотариальную контору по месту расположения жилья. Нотариусу нужно предъявить пакет документов, в который входят:
Д окументы по наследству необходимо подать в срок не более 6 месяцев с момента смерти завещателя. Если по каким-либо причинам наследники не уложились в отведенный законодательством срок, он считается пропущенным. В таком случае процедуру вступления в наследство придется начинать после положительного решения суда, причем суд нужно будет убедить в том, что причина опоздания была действительно уважительной.
В нотариальном агентстве после этого откроют дело о наследстве. Спустя шесть месяцев наследник (или все наследники) должны получить свидетельство о наследстве. Это свидетельство является законным основанием для регистрации права собственности на недвижимость в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. После регистрации новый владелец квартиры может распоряжаться ей по собственному усмотрению.
Ч асто встречается ситуация, когда свидетельство собственности получают сразу несколько наследников – в таком случае обычно квартира выставляется на продажу, а вырученные деньги делятся поровну (или согласно полученным долям) между наследниками.
П ричем для продажи своей доли не нужно спрашивать согласия у других собственников квартиры. Однако закон (статья 250 Гражданского кодекса) требует, чтобы перед продажей своей доли владелец сначала предложил ее купить другим наследникам. Если они не согласятся выкупить эту долю, то тогда владелец на законных основаниях может продать его любому желающему.
Продажа квартиры, доставшейся по наследству
По нормам действующего законодательства, реализация жилья, переданного лицу наследодателем в соответствии с правилами наследования, может быть осуществлена лишь после оформления прав собственности на данное имущество. Собственник может приступить к подготовке процедуры продажи сразу после регистрации прав на квартиру и получения соответствующего свидетельства.
Примечание: В некоторых случаях, несмотря на волю наследодателя, выраженную в завещании, правом на обладание наследством, помимо основного приемника, наделяются иные лица. Например, прямые родственники завещателя. В такой ситуации владельцу жилой площади необходимо получить письменный отказ наследников на право обладание жилой собственностью. Если такого согласия не получено и квартира оформлена в долях, придется получить согласие на продажу у сособственников, или же добиваться такого согласия через суд.
Этапы совершения сделки
Продажа жилого помещения, полученного физическим лицом от наследодателя, производится согласно общему порядку оформления сделок с недвижимостью, но с учетом некоторых особенностей. Так, перед реализацией полученного жилого помещения гражданину необходимо подтвердить свое право на владение имуществом и зарегистрировать его в регистрационных органах.
Шаг 1: получение свидетельства
Для получения свидетельства о вступлении в права непосредственному наследнику необходимо обратиться в нотариальную контору для подачи заявления о принятии прав на наследство. В случае, если указанный срок пропущен, лицо вправе обратиться в суд для продления данного временного промежутка.
При поступлении заявления нотариус проводит тщательную проверку наследственного дела на предмет выявления иных наследников. В случае отсутствия таковых нотариус открывает дело о наследовании и выдает свидетельство о праве собственности на жилое помещение. Примерный срок: не менее 6 месяцев с момента смерти наследодателя.
Шаг 2: Государственная регистрация
Согласно нормативно - правовым актам ст. 131 ГК РФ (см.скриншот), ст. 16 ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество») право собственности подлежит обязательной государственной регистрации в органах ФРС.
Вырезка из статьи 131 ГК РФ: кликните для увеличения
Для этого наследнику необходимо предоставить документы в соответствии со следующим перечнем:
Для осуществления продажи жилого имущества обладателю переданной в наследство жилой собственности необходимо подготовить пакет следующих документов:
Шаг 3: Регистрация сделки
Процедура продажи жилого помещения после получения заверенного нотариально свидетельства о правах на наследство проводится в соответствии с принятыми нормами этапов сделки купли - продажи. Сторонам необходимо обратиться в регистрационный орган с заявлением о проведении процедуры регистрации сделки по продаже и покупке наследуемого жилого помещения.
Как продать квартиру, доставшуюся по наследству?
При желании наследника распорядиться имуществом, полученным по завещанию, следует помнить, что само по себе оглашение завещания не делает наследника полноправным собственником завещанного имущества. Для законного права распоряжаться имуществом, перешедшим по наследству, наследнику необходимо пройти процедуру принятия наследства.
Если наследник хочет продать квартиру, доставшуюся ему по завещанию, то следует учитывать, что совершение каких-либо сделок с данной недвижимостью возможно только после получения свидетельства о праве на наследство и перерегистрации данной недвижимости в свою собственность.
Такая возможность возникает по прошествии шести месяцев со дня смерти завещателя имущества, поскольку ранее установленного законодательством срока вступления в наследство проведение каких-либо сделок с наследственным имуществом не допускается.
Для принятия в наследство завещанной квартиры, наследнику в установленный законодательством срок следует обратиться с соответствующим заявлением к нотариусу по месту открытия наследства, которым является последнее место жительства наследодателя, либо место нахождения наследственной недвижимости.
Наследнику следует учитывать, что при вступлении в наследство и оформлении в собственность наследственного имущества, в частности квартиры, к наследнику переходят и долговые обязательства наследодателя, такие как кредитные обязательства, задолженности по оплате коммунальных услуг и т.п. Наследник вправе отказаться от наследственного имущества, но следует помнить, что согласно законодательству наследник не может унаследовать какую-то часть наследственного имущества, а от части имущества отказаться. Он либо целиком принимает все полагающееся ему наследство, либо от всего отказывается.
Также следует знать, что согласно статье 1149 ГК РФ существует право обязательной доли в наследстве. Согласно данной статье, не зависимо от содержания завещания, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, нетрудоспособные супруг и родители, а также несовершеннолетние дети обладают правом на получение обязательной доли в наследственном имуществе. Размер этой доли должен составлять не менее половины доли, которая полагалась бы данному наследнику при наследовании по закону. При наследовании недвижимого имущества данная доля может быть возмещена соответствующим денежным эквивалентом.
После вступления в наследство, получения свидетельства о праве на наследство и регистрации в собственность полученной по завещанию квартиры, собственник получает право распоряжаться данным имуществом по своему усмотрению.
При продаже квартиры, полученной по завещанию, следует учитывать количество наследников по завещанию. Если квартира перешла в единоличное владение наследника, то продажа оформляется простым договором купли-продажи. Если наследников несколько, то им следует принять общее решение о продаже и при составлении договора указать не только всех наследников и общую сумму, но и размер долей каждого наследника в собственности на продаваемую квартиру.
При продаже наследником доли в квартире, полученной по завещанию, ему следует помнить, что остальные наследники имеют право преимущественной покупки. Перед продажей их следует поставить в известность о предполагаемой сделке и предложить выкупить долю в квартире. Если этого не сделать, то сделка может быть оспорена другими собственниками в судебном порядке.
Бесплатная юридическая консультация
Задай вопрос юристу
Покупать ли квартиру, полученную по наследству
Пригодится
Есть ли надежные застройщики в Хабаровске?
Риски покупателя и продавца при занижении стоимости квартиры в договоре
Наконец-то вы нашли подходящий вариант квартиры и обнаружили, что она досталась продавцу по наследству. Какие риски при покупке квартиры, полученной в наследство и как их избежать?
Я вам советую, что конечно стоит на это обратить внимание, и самым пристальным образом. Почему? Потому что покупая квартиру, полученную по наследству, вы подвергаетесь риску потерять и квартиру и деньги. И не только в ближайшие три года, но и намного позже..
Так что же - не покупать квартиру вовсе? Отказаться от такого варианта, особенно, если выгодная цена? Нет, можно себя обезопасить! Хотя это задача будет не из легких.
Нюансы квартир, полученных по наследству
Давайте рассмотрим какие могут быть нюансы у квартир, которые перешли к продавцу по наследству.
Сначала необходимо выяснить как досталась квартира по наследству: по завещанию или по наследованию по закону. Так как порядок наследования в данном случае отличается.
Наследование по завещанию
Рассмотрим основные моменты наследования по завещанию. Конечно по завещанию наследуют лица, которые указаны в завещании. Но несмотря ,что наследники уже определены наследодателем. Имеется в законе такая категория лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, к ним относятся:
Данная категория лиц наследует свою долю независимо от того, каким образом составлено завещание.
Риск может быть такой, что в случае наследования наследниками, указанных в завещании, данная категория лиц может оспорить такую сделку, если наследники по завещанию успеют ее продать.
Также есть такое понятие в законе, как завещательный отказ, это когда наследодатель в своем завещании при завещании недвижимости может возложить на наследника предоставить другому лицу, указанному им, предоставить право пользования данной недвижимостью пожизненно или на определенный срок.
Купив такую квартиру, вы приобретете еще нового жильца, который будет иметь право проживания в вашей квартире, и никаким образом вы не сможете его лишить права пользоваться данной квартирой.
Так что обязательно еще надо знакомиться с текстом завещания, так как при получении наследства наследник еще может получить и обязанности по нему.
Далее рассмотрим какие еще могут быть риски, недовольные и обделенные родственники, которых лишили наследства, конечно же, могут оспорить завещание. И на практике такие случаев не мало. Основания для оспаривания могут быть разными, одним из них может быть как признание наследодателя недееспособным.
В связи с чем стоит изучить психическое состояние, здоровье, возраст наследодателя. Из практики известно, что суды в большинстве случаем признают завещания недействительными, составленными людьми очень преклонного возраста.
Поскольку часто люди в преклонном возрасте сильно болеют, и страдают психическими заболевания, например часто страдают старые люди болезнью Альцгеймера.
Не часто, но встречаются в практике, мне лично такие случаи были известны, когда завещание подделывают. Для этого специально выслеживают одиноких граждан. Подделывают завещание и потом оформляют наследство и быстро продают. Но проверить это конечно сложно.
Наследование по закону
Теперь рассмотрим какие могут быть нюансы и риски при наследовании по закону. При наследовании по закону в наследство вступают лица согласно очередям, всего по закону 8 очередей и еще наследники по праву представления.
В наследство вступают наследники в соответствие с очередностью, сначала наследники 1 очередности: это дети, родители и супруг. Далее, если отсутствуют наследники 1 очереди, в наследство вступают наследники следующей очереди - т.е. второй по счету, и так можно до 8 очереди.
В данном случае необходимо установить круг лиц, кто мог претендовать на наследство, и не были ли ущемлены их права при наследовании. Так как наследники могут и не знать об открытии наследства, например если живут очень далеко, и потеряли в последнее время связь с наследодателем.
А такие наследники в случае, если им станет известно об открытии наследства, и ими будет пропущен срок для принятия наследства, они будут иметь право его восстановить в судебном порядке и вступить в права наследства.
Если мы определим круг наследников 1 очереди, и обнаружим, что не все приняли наследство. То в таком случае надо выяснить причины и должен быть написан отказ от принятия наследства, который должен храниться у нотариуса в деле о наследовании.
Независимо от наследования по закону наследниками, категория лиц,которые имеют право на обязательную долю,о которых мы уже выше писали,имеет право также вступить в права наследства. Данная категория лиц также может оспорить договор купли-продажи недвижимости,если их интересы были ущемлены.
Бывают и такие случаи, когда наследодатель скрывал о своем внебрачном ребенке. То есть о его детях никто не мог знать из его родственниках. Такой ребенок будет относиться к наследнику первой очереди и будет иметь право на вступление в наследство. Такие случаи в судебной практике известны.
Вот я вам рассказала, какие могут быть нюансы при покупке квартиры, доставшейся по наследству. Если вы найдете такой вариант, и все таки захотите купить, я подскажу вам, как можно минимизировать риски при наследовании. В таком случае вам надо будет обратиться ко мне на консультацию.
По покупке квартиры, полученной в наследство задавайте мне вопросы здесь
Успешных вам сделок!
Недвижимость регионов
Покупателю
Дольщику
Покупка квартиры доставшейся по наследству: каковы последствия?
Какими могут быть риски?
Покупка квартиры доставшейся после наследства продавцу практически ничем не отличается от такой же покупки обычной квартиры. Однако всегда существует риск того, что вместе с жильем покупатель «купит» претензии неучтенных наследников, претендующих на получение квадратных метров. Общее правило гласит, что процесс наследования происходит только в полном соответствии с законом и существующим завещанием.
По наследству на получение жилья могут претендовать: супружеская пара, родители и дети. Все остальные родственники могут получить жилье только после их отказа.
К сожалению, практика показала, что все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд. Юристы сталкиваются с ситуациями, когда:
- Умерший гражданин не жил вместе со своей женой. По каким-то причинам он отложил оформление развода, но в число потенциальных наследников ее не включил. Жена может и не узнать о смерти мужа, а другие члены семьи могут быстро продать квартиру. Сразу после того, как об этом станет известно, она легко сможет отсудить проданную недвижимость.
- Появляются наследники, указанные в давней редакции завещания.
- Умерший родственник не имеет первоочередных наследников, поэтому наследство переходит к родственникам из второй очереди. Однако у его умерших детей вполне могли остаться внуки, которые будут претендовать на получение квартиры.
На самом деле этими тремя случаями не ограничиваются все риски, возможные при покупке унаследованного имущества. Для более тщательной проверки истории квартиры следует нанимать юристов, так как только они смогут проверить всю предоставленную продавцом информацию, а также смогут найти сокрытые факты.
Как самостоятельно защититься от проблем?
Если у покупателя нет лишних денежных средств для оплаты работы юристов, то ему нужно самостоятельно заниматься проверкой истории квартиры. Он может это сделать:
- Получив выписку из реестра . В ней будет содержаться наиболее полезная для покупателя информация про квартиру: перечисление всех возможных сделок, договоров, а также будет фиксироваться факт перехода недвижимости в собственность другого лица.
- Получив выписку из домовой книги . Она покажет, кто из граждан до сих пор прописан квартире и можно ли их выписать.
- Поговорив с ближайшими родственниками продавца и его соседями.
Основное внимание стоит уделить всем претендентам на квартиру. Жилье сейчас стоит дорого, поэтому каждый родственник стремится «урвать» свою часть наследства. Если умерший собственник имел всего одного сына и тот сейчас занимается продажей, то вряд ли нужно беспокоиться по поводу наличия претензий у других родственников. Однако если имеет место развод, то жена умершего легко сможет оспорить продажу в суде.
Бывает, что наследники самостоятельно отказываются от получения квартиры в наследство. Но одного устного высказывания мало. Чтобы их отказ получил юридическую силу, им нужно обратиться к нотариусу, который поможет составить соответствующий документ. Он снимет все возможные претензии родственников и поможет единственному собственнику проводить продажу.
Процесс покупки квартиры, полученной продавцом по наследству
Сама схема покупки недвижимости, право распоряжения которой перешло после гибели родственника продавца, не имеет особенных отличий от привычной схемы покупки недвижимости. В подразделах ранее рассматривались способы защиты от недобросовестных продавцов. Если все в порядке и никто из наследников не претендует на жилье, то можно смело проверять остальные документы.
Перед подписанием договора купли-продажи рекомендуется проверять выписку из домовой книги и реестра. В первом случае желательно брать расширенный вариант документа, чтобы он мог показать, кто был зарегистрирован в данной квартире и кто еще не выписался. Дело в том, что продажа жилья должна происходить только после выписки всех жильцов.
Что касается выписки из реестра, то в ней содержится информация про наличие обременений на квартире. Кроме того, она может указать на количество сделок, в которых участвовала эта квартира. Если она постоянно перепродавалась, то это может указать на наличие некоторых проблем с документами или с владельцем.
И, конечно, не стоит забывать про обсуждение возможности внесения оплаты за квартиру . Наиболее безопасным вариантом считается проведение расчета при помощи банковской ячейки. Продавец сможет ее открыть только после того, как выполнит все обязательства перед покупателем. Но если по каким-то причинам такой тип расчета не подходит сторонам, они могут передать деньги друг другу наличной до регистрации договора или после нее.
Заключение
Покупать или не покупать унаследованное имущество – это личное дело каждого покупателя. Перед подписанием соглашения о покупке квартиры покупателю придется дополнительно проверить наличие или отсутствие претензий на наследство у других родственников. Если они подписали письменный отказ или по закону не могут претендовать на его получение, то можно без проблем покупать недвижимость по обычной схеме.
Вы собираетесь совершить покупку квартиры по переуступке прав? Но знакомы ли вы со всеми ньюансами этой сделки?
Ну а если вас интересует просто регистрация земельного участка под гаражом, тогда переходите сюда: http://zhil-vopros.com/garazh/oformlenie-g/uchastok.html .
29.03.2015 в 22:19
Честно говоря не думал что может быть столько проблем при покупке наследственной квартиры. Я в своё время знакомым подбирал квартиру и как раз наткнулся на квартиру по наследству, привлекла цена и расположение и к счастью никаких проблем у них не было, поэтому данные проблемы думаю возникают довольно редко и только в тех случаях, когда тот кто продаёт хочет просто взять и нажиться на доверчивых людях, по крайней мере в моей жизни таких случаев к счастью не возникало)
18.02.2015 в 07:51
Моему брату продали квартиру, которую у него в последствии отсудили родственники умершего хозяина. Он кинулся на низкую цену квартиры и упустил такой важный момент, как получение выписки из реестра домовой книги. Объявился сын, которого вроде бы как и не было. Квартиру продавала дочь. Ситуация получилась очень неприятная. Но суды пока идут, и здесь закон, скорее всего, будет на стороне сына. Считаю, что в таком вопросе, как покупка квартиры, лучше обратится к грамотному специалисту, который знает все тонкости и все возможные проблемы и поможет избежать неприятностей. Квартиру ведь не каждый день покупаем, можно немного потратиться.
11.02.2015 в 21:39
Данная статья помогла решить одну проблему: есть возможность самой (без юриста) узнать об истории квартиры. В частности, про выписки из реестра и домовой книги о прописанных лицах, о проведенных сделках по обмену или продаже данной квартиры. Немаловажной оказалась информация и о наследственной части ( внесение в завещание родственников первой линии).
Спасибо авторам за информацию.
Добавить комментарий Отменить ответ
Источники:
, , , ,
Следующие
- Какие документы надо предоставить нотариусу для вступления в наследство
- Какие документы нужны для оформления отказа от наследства у нотариуса
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
