Купить квартиру наследство по завещанию
Ответы на ваши вопросы. Риэлторские услуги
Наследство - риски покупки квартиры по завещанию 06.06.2015 08:50
Наследство серьезная тема для исследования при приобретении квартиры, исследования должны проводится достаточно глубоко.
Риски:
В некоторых случаях нашим сотрудникам приходится ездить на кладбище, для подтверждения информации, что родители умерли и похоронены, так как это единственный факт подтверждения, что они не предъявят свои права на собственность, если свидетельства о смерти отсутствует.
Когда мы покупаем квартиру для клиента с правом свидетельства о праве на наследство, мы должны понимать, чтобы не выдал нотариус, могут объявиться другие обстоятельства и другие наследники которые могут это оспорить.
Наследство бывает двух видов по закону и по завещанию
По закону в течении 6 месяцев, с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение кто является наследником и выдать свидетельство о праве на наследство.
Если завещания нет - вступает закон о праве наследования по очередности. В первую очередь в равных долях на наследство претендуют дети, родители, супруги (которые браке), усыновители приравниваются к родителям, а усыновленные к детям. Вторая очередь: бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры.
Наследство определяется нотариусом. Открывается наследственное дело, к нотариусу приходит кто то из близких родственников, со справкой о смерти и документами подтверждающими права собственности наследодателя. Нотариус спрашивает, кто наследники и на основании чего. Говорят что завещания нет. После этого нотариус принимает решение.
Нотариус принимает решение на основании информации которая ему предоставлена наследниками, сам он исследовательской работы не проводит.
Если у нас покупка квартиры с наследством по закону, или в истории квартиры есть наследство по закону, нужно на это обратить серьезное внимание, для изучения обстоятельств жизни семьи. Кто входил в этот круг, все ли все свои права зарегистрировали или обозначили их, либо кто то отказался или не знал, но не претендует. От этих людей нужно получить нотариальное заявление, что он согласен со старым свидетельством нотариуса о праве наследства которое было выдано. И не претендует на оспаривание последующих сделок.
Есть срок исковой давности?Да, он есть, 3 года, но могут быть обстоятельства, при котором срок исковой давности продлевается.
Пример:
Женщина 45 лет, инвалид. Женщина серьезно заболела в 1996 году, была операция и после операции она почти 4-5 лет была не дееспособна.
Её отец ушел из семьи, когда она была еще ребенком, но ей помогал. В 1996 году ее отец пропал. В 2006 году она попыталась найти отца и выяснилось: в 1996 году ее отец умер. В 1996 году, ее отец, приватизировал квартиру, тут же написал завещание на постороннюю, пожилую, женщину и через 2 месяца умер. Эта бабушка вступила в наследство и ее продала. Купившие квартиру стали ее владельцами.
Дочь является инвалидом и обладает обязательной долей в наследстве. Доля не менее ½ если бы не было завещания. Она собрала справки что в течении 10 лет не могла заявить о своих правах. Суд принял документы, продлили срок исковой давности и началось судебное разбирательство, о аннулировании договора ДКП.
Есть такое понятие - обязательная доля в наследстве . обязательная доля в наследстве не может быть меньше 1/2 того права, который человек получил если бы не было завещания. Это люди первого круга, которые нетрудоспособны или недееспособны. Дети могут быть не трудоспособны по возрасту (дееспособность наступает полная в 18 лет, частичная в 14 лет) при этом обладают обязательной долей в наследстве, супруга если она потеряла трудоспособность в результате болезни или стала недееспособной и родители в результате болезни или по возрасту. Они обладают обязательной долей в наследстве.
Покупка жилья и наследники. Последствия.
Среди квартир, комнат, продаваемых на рынке, часто встречается жилье, переходящее по наследству. Наследственные объекты имеют среди участников рынка нехорошую славу.
Закон о наследственном праве
Тот факт, когда продавец-наследник говорит, что он - единственный, и других претендентов нет, бывает неправдоподобным. Представьте - вы приобрели квартиру у продавца-наследника, спокойно в ней живете, и вдруг объявляется человек, который объявляет себя еще одним наследником купленного вами жилья.
Откуда берутся наследники?
Начнем с законов. Интересующей нас проблеме посвящен раздел V Гражданского кодекса - он называется "Наследственное право", включает статьи с 1110 до 1185. Ст. 1111 ("Основания наследования") и провозглашает, что "наследование осуществляется по завещанию и по закону". Это означает, что человек вправе завещать свое имущество кому угодно, а вот если завещания нет - тогда наследование идет по закону. Хотя и это правило не является не незыблемым ст. 1148 и 1149 очерчивают круг лиц (нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, несовершеннолетние дети), которые имеют право на наследование обязательной доли - она выделяется всегда, даже если имеется завещание не в их пользу. Всем покупателям квартир настоятельно рекомендуется помнить об этой категории наследников.
Если же завещания нет, или суд признал его недействительным, то тогда происходит наследование по закону. Есть понятие "очередность наследства" - наследники делятся на несколько очередей, перечисленных в ст. 1142-1145 и 1148 ГК. Первая очередь - это дети, супруг и родители наследодателя. Вторая – братья, сестры. Третья – братья, сестры родителей (дяди и тети). И так далее, до седьмой очереди - чем больше номер, тем более дальние родственники. А общий принцип сводится к тому, что приоритет отдается самым близким из родственников, именно они наследуют имущество между собой в равных долях, а последующие очереди не получают ничего. Имеются в наличие вдова и сын наследодателя - они делят наследство между собой. Если же есть сын и брат - наследует только сын, брату (его очередь дальше) не причитается ничего.
Берегитесь детей и родителей.
На практике самой многочисленной категорией являются дети наследодателя - от других браков, внебрачные. Общественные традиции таковы, что при разводе супругов дети, остаются с матерью. Это означает, что если наследство пришло от женщины, можно с большой долей вероятности утверждать, что все ее наследники жили рядом, известны. А вот если умер мужчина… Нет никакой уверенности, что в другом городе у него нет детей, внебрачных и даже рожденных в браке. Это невозможно отследить, а также проверить.
Право очередности на наследство
На второе по частоте место можно поставить родителей. Бывает, что по определенным причинам, дети не общаются с родителями долгое время. Когда, например, супруга умершего и ее дети вступили в наследство, родители могут объявиться через 3 года, и заявить право на наследство, мотивируя пропущенный срок о незнании смерти их взрослого чада.
Новоявленный наследник может явиться и через 10 лет .
Ну хорошо, с тем, что неожиданные наследники могут появиться - мы разобрались. Но почему они появляются иногда так поздно - бывает, что и через 5-6 лет после продажи квартиры? Тут дело в том, что ст. 1154 ГК РФ устанавливает, что заявление о принятии наследства должно быть подано "в течение шести месяцев со дня открытия наследства" (так на юридическом языке деликатно называется смерть наследодателя). Но уже следом идет ст. 1155, где говорится, что срок может быть восстановлен, "если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам". Такой наследник должен обратиться в суд "в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали".
Но самый бронебойный аргумент - "не знал". Представим себе ситуацию у умершего в Москве человека где-нибудь в Смоленске есть внебрачный ребенок, которому в данный момент 5 лет. Узнать о том, кем был его отец, и что от этого отца осталась квартира, этот ребенок может и через 20 лет - и тогда он, строго по закону, будет иметь право приехать в Москву и заявить свои права.
Поэтому-то срока, по истечении которого покупатель квартиры мог бы спать спокойно, что появление неожиданных наследников теперь исключено, в принципе не существует. Говорить о том, что первый год очень тревожный, а по истечении 3-5 лет вероятность такого случая резко снижается, это можно. Но теоретически ничего нельзя исключать на протяжении всего времени".
Почему наследники предъявляют претензии к тем, кто купил жилье?
Почему наследник, обладающий правами, адресует свои претензии к сегодняшнему владельцу квартиры - человеку, который стал «добросовестным приобретателем» согласно принятому постановлению Верховного Суда 2003 года? Не разумнее ли обратиться к собственно недобросовестным родственникам - тех, кто в свое время принял наследство, зная, что есть другие законные претенденты? Так было бы и по совести, и по уму.
В жизни все, к сожалению, иначе. Предъявить претензии к нынешнему собственнику - это для обманутых наследников зачастую единственный шанс получения денег. У родственников деньги стребовать не так-то просто, а квартира - вот она, в целости и сохранности.
Претензии предъявляют именно на квартиру, чтобы получить хотя бы часть квартиры или полностью ее, что положено по закону. Бывают ситуации, когда обманутый истец удовлетворяется тем, что получает с нынешнего владельца недвижимости какие-то деньги.
Что делать покупателю?
Разъяснение наследственных споров
В целом защититься непросто - тем более, что противоположная сторона демонстрирует находчивость и знание законов. Покупая квартиру у наследника . защититься все же можно, если соблюдать стандартные на рынке правила безопасности. Все проверять, не стесняться задавать разные вопросы, стараться получить побольше всевозможных бумаг. Обязательно взять от продавца нотариально заверенное обязательство. Суть этого документа сводится к тому, что продавец гарантирует, что ему неизвестно об иных наследниках . а в случае их появления он обязуется урегулировать с ними все финансовые вопросы самостоятельно, не привлекая нового собственника.
Добросовестность - это тот предмет, который доказывать покупателю, в общем-то, не надо. Но всевозможные справки, нотариальные документы, декларации и подтверждают, что вопрос изучался, никаких причин для отказа от сделки выявлено не было. И наоборот, если будут обнаружены факты, что покупатель знал или мог знать о проблеме с наследниками . но все же купил квартиру, а, возможно и злоупотребил ситуацией (например, купил по низкой цене) - в этом случае покупатель может лишиться своего статуса "добросовестного приобретателя. И если квартира находится менее 3х лет в собственности, обязательно показывать полную стоимость объекта, не идти на поводу у продавца.
Подводим итоги
Защищаться от явления неожиданных наследников нужно на этапе покупки, не позднее. И принимать на этом этапе главное решение - покупать квартиру или не покупать. Но прежде - постараться узнать и собрать, как можно больше информации о наследнике и продаваемой квартире.
Покупать наследственную квартиру можно, если
- продавец дает нотариально оформленное обязательство, что со своими родственниками разберется сам.
- показывается полная стоимость объекта в договоре купли-продажи.
Стоит отказаться от покупки, если
- продавец не внушает вам доверия, явно что-то умалчивает по поводу своих родственников, возможных наследниках . и не хочет давать никаких гарантий
- предлагает квартиру по явно заниженной цене, каких нет на рынке недвижимости.
Или позвоните по телефону (495)724-98-67 и наши специалисты дадут Вам бесплатную консультацию">
Центр обмена жилья
2012-12-04 17:06:03
Риски покупки квартиры по наследству по завещанию
Наследованная недвижимость, особенно в недавние сроки очень опасна для покупателей – ведь может объявиться какой-нибудь внебрачный сын и отсудить у вас честно купленную квартиру.
С точки зрения юристов, покупка квартиры у наследников по завещанию, по крайней мере в первые 3 года, после перехода прав — процедура достаточно рискованная. Причина — возможность получения претензии лиц, которые право имели, но узнали о смерти родственника позже.
Риски покупки квартиры по завещанию
Меры предосторожности
Поэтому срочный выкуп недвижимости стоит проводить только в том случае, если вы уверены во всех моментах.
Риски второго покупателя наследство по завещанию
Maravilla писал(а): Наиболее опасный риск у наследства по завещанию, которому 10 лет- наличие несовершеннолетних наследников или недееспособных, которых обошли.
ИМХО, риск есть, но не большой, прочитайте про добропорядочного покупателя.
Хотя решения судов в РФ могут быть удивительными.
Вы не правы в своих опасениях, если бы то, о чем вы пишите имело место быть, то завещание давно бы обжаловала прокуратура или опекуны, несовершеннолетних или недееспособных наследников. Что касается всех остальных наследников, включая дееспособных инвалидов которые по закону имеют обязательную долю в наследстве, то они уже несколько раз пропустили срок исковой давности. Срок наследования таков, что впору уже о приобретательной давности говорить.
Понравилось сообщение [+3]:
Maravilla, CrackHunter спасибо вам за ответы.
Меня смущает то, что нотариус, который производил оформление наследственного дела проходил в этом году по делу черных риелторов, действовавших в 2005-2010 годах, но осужден не был. Риэлторов осудили.
http://pravo.ru/news/view/85809/
А так же статья в МК, когда в подобном случае, но в отношении первого покупателя суд решил дело в пользу государства.
http://www.mk.ru/social/article/2009/08. pravo.html
Но дело в том, что этот нотариус видимо обслуживал весь район и это уже третья просмотренная мной квартира, в которой наследство оформлял он.
Риелтор, к которому я обратилась, сказал, что достаточно взять с моего продавца нотариальное заверение, что все претензии, которые могут возникнут у третьих лиц, он решает сам. В случае отказа от такого заверения лучше отказаться от покупки.
Хотелось бы услышать мнение других профессионалов по этому вопросу.
Понравилось сообщение [0]:
Такое заявление- ни о чем.
Понравилось сообщение [+2]:
Минеева Татьяна писал(а): Такое заявление- ни о чем.
Татьяна, а что в этой ситуации о чем?
Понравилось сообщение [0]:
Ирина Ко писал(а). а что в этой ситуации о чем?
Другая квартира.
Если не хотите бессонных ночей.
Вероятность оспаривания сделки, прошедшей 10 лет назад очень мала, но никто Вам тут не скажет: покупайте спокойно - все будет хорошо.
Николай Тюленев. Риэлтор. Юрист.
http://www.7hills-realty.ru e-mail: [email protected]
Понравилось сообщение [+2]:
Ну если наследство по завещанию, то надо определить круг наследников обязательной доли, если таковых нет, то я кроме этих рисков, исходя из предоставленной Вами информации, других не вижу. Это конечно теория, т.к. обычно наследники обязательной доли- близкие люди умершему (иждивенцы или нетрудоспособные близкие родственники), конечно если наследодатель мужчина, то определить круг его детей сложновато, а вдруг найдется ребенок-инвалид. По поводу восстановления сроков исковой давности, должны быть очень веские причины, что бы через 10 лет их восстановили. Далее, опять же, ваш сегодняшний продавец покупал эту квартиру с разрешения органов опеки и вероятно в его договоре купли-продажи упомянута 157 статья. То есть у него не заберут эту квартиру, пока не вернут то, что он имел до этого. Ну и конечно полная стоимость в договоре- однозначно.
P.S. Все заявления и обещание- полная ерунда. Случись чего, вы его никак использовать не сможете.
P.S.S. Я вам ничего не советую, а лишь указываю на слабые места..
Понравилось сообщение [+2]:
Минеева Татьяна писал(а). ваш сегодняшний продавец покупал эту квартиру с разрешения органов опеки и вероятно в его договоре купли-продажи упомянута 157 статья. То есть у него не заберут эту квартиру, пока не вернут то, что он имел до этого.
Если квартира приобреталась только на совершеннолетнего, это ещё не означает, что он отчуждал другую квартиру (долю в квартире).
ТС об этом ничего не пишет.
Для приращение имущества (прав) несовершеннолетнего не требуется согласия органов опеки и попечительства.
Ст. 157 ГК РФ, включаемая в ДКП при альтернативных сделках, подразумевала лишь их одновременную госрегистрацию, но никак не реституцию по всей цепочке, при признании одного из договоров не действительным.
Николай Тюленев. Риэлтор. Юрист.
http://www.7hills-realty.ru e-mail: [email protected]
Понравилось сообщение [+2]:
То есть вы хотите сказать, что при расторжение ДКП с участием несовершеннолетнего, в одном из которых указанна 157 статья, сторонам не вернут, то что они имели до этого? Понятно, что это не в один шаг, но суть то остается?
Включить навигацию ТОП-ОЦЕНКА
В нашей практике мы подготавливаем большое количество отчетов об оценке квартиры для целей наследования. Так наша задача состоит в том, чтобы подготовить этот отчет качественно и согласно всем действующим правовым нормам. И с этой задачей мы справляемся на отлично J И так как мы компания уже стабильная, но продолжающая рост, то нам интересно дальнейшее движение нашего отчета об оценке.
Если мы говорим о наследовании, то готовый отчет об оценке квартиры попадает к нотариусу, который заводит дело о наследовании. Так с рыночной стоимости наследуемого имущества платится налог, а рыночная стоимость как раз указывается в отчете об оценке. В итоге клиент заплатил налог и вступил в право наследования. Все отлично. Теперь собственник имущества может продать квартиру. А как обстоят дела с покупателем? В действительности оказывается не все так просто.
Наследство - это серьезная тема для исследования при приобретении квартиры. Исследования должны проводится достаточно ответственно и скрупулезно.
Риски при приобретении квартиры по завещанию
Покупатель при покупке квартиры по завещанию может столкнуться со следующими рисками:
В некоторых случаях эксперту по недвижимости приходится посетить кладбище для подтверждения информации если свидетельство о смерти отсутствует.
Важно: когда покупатель покупает квартиру с правом свидетельства о праве на наследство, то он должен понимать, что чтобы не выдал нотариус, могут появиться другие обстоятельства и другие наследники, которые могут это право оспорить.
Наследство по закону и по завещанию
В течении 6 месяцев с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение, кто является наследником, и выдать свидетельство о праве на наследство.
Если завещание отсутствует, то вступает в работу закон о праве наследования по очередности:
Чтобы защитить себя от неприятностей, стоит обращаться к профессионалам - эксперт по недвижимости. Ведь нотариус принимает решение на основании доступной информации, поэтому нельзя говорить о том, что решение нотариуса неоспоримо. Если появляются новые обстоятельства, то через суд оспаривается решение нотариуса и все сделки с квартирой аннулируются.
Источники:
, , , ,
Следующие
- Льготы на наследство близким родственникам
- Может ли быть оспорен в судебном порядке отказ от принятия наследства
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
