Нотариальное обязательство при продаже квартиры по наследству
Покупка квартиры, которая досталась по наследству
Покупка жилого помещения, которое передано продавцу на правах наследуемого имущества, несет определенный риск. Это обусловлены тем, что квартира может быть обременена иными наследниками, не участвующими в сделке, которые могут заявить права на реализованное жилье даже по прошествии нескольких лет. Такое возможно в случае, когда нотариус не смог отыскать наследника.
Предварительно продавцу необходимо зарегистрировать унаследованную квартиру в органах ФРС.
Перечень документов
Перечень документов, необходимых для совершения процедуры продажи:
Этапы сделки
Перед покупкой жилого помещения, которое было передано продавцу в качестве наследства, потенциальному покупателю необходимо удостовериться в отсутствие иных претендентов на квартиру. Наследники прямой очереди могут не быть указаны в завещании/свидетельстве о наследстве по закону, однако, они обладают правом на реализуемую квартиру. Также спустя какое-то время заявить о своих правах могут и лица, отбывавшие наказание в тюрьме или же проживавшие за границей и не знавшие о смерти своего родственника.
Шаг 1: проверка документов на квартиру
В соответствии с этим покупателю необходимо получить от продавца документ, в соответствии с которым последний берет на себя обязательства по решению вопросов с родственниками. Также допустимо принятие письменного отказа иных наследников от квартиры.
ВАЖНО: Нотариус вправе, но не обязан принимать меры к розыску наследников. Это значит, что при отсутствии сомнений и наличии заявивших свои права наследников, свидетельство о праве на наследство будет выдано без дополнительной проверки всех обстоятельств.
Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, ранее зарегистрированных в квартире и, как бы это не банально звучало, пообщаться с соседями – они то уж точно смогут сказать обо всех семейных проблемах, которые творились у них за стенкой. И если все они в голос однозначно заверят вас, что в этой семье была или же идет в настоящий момент «война» за имущество – такой сделки лучше избежать.
Шаг 2: определение стоимости имущества
Если реализации подлежит жилое помещение, которое находится в собственности продавца не более трех лет с момента принятия наследства, при продаже наследник должен оплатить налог в размере 13 % от общей стоимости жилья.
Для снижения указанной суммы недобросовестные продавцы могут предложить покупателю сделку, в соответствии с которой сумма, указанная в договоре, значительно ниже той, что оговорена в действительности. Данное действие прямо противоречит нормам законодательства и соглашаться на подобную сделку не рекомендуется, так как в случае оспаривания сделки в судебном порядке, с последующим ее расторжением, покупатель получит лишь ту сумму, которая была оговорена в договоре.
Шаг 3: свидетельство о праве собственности
При покупке жилья, являющегося наследственным, необходимо убедиться в наличии у продавца нотариально удостоверенного свидетельства, которое подтверждает право указанного лица на обладание недвижимым имуществом и выданного на основании него свидетельства о госрегистрации прав собственности на жилье. Отсутствие указанного документа препятствует проведению сделки по продаже жилого объекта.
Шаг 4: покупка жилой собственности
Приобретение наследственной квартиры происходит в соответствии с принятыми правилами, согласно которым сторонам необходимо удостоверить сделку купли - продажи недвижимого объекта в регистрационном органе. Если все проходит успешно, покупатель получает на руки свидетельство о регистрации его прав на жилье, а продавец – заверенную копию договора купли-продажи.
Здравствуйте! Собираюсь покупать унаследованную квартиру. Наследство свежее.
29.11.2011 Автор вопроса: Ольга Кузнецова
Здравствуйте! Собираюсь покупать унаследованную квартиру. Наследство свежее, наследнице продавцу квартира досталась от матери. Мать выплатила пай ЖСК, при этом на момент выплаты она состояла в браке, т.е. половина принадлежала мужу. Когда муж умер шесть лет назад, она не вступала в права наследства. Есть ли внебрачные дети у мужа умершей матери - неизвестно. Теперь мать умерла. Выяснилось, что у наследницы есть сводный брат по матери, который на наследство не претендует. Наследница продавец обязуется предоставить до сделки нотариально-заверенное обязательство, что в случае появления претензий на наследство со стороны третьих лиц, она решит с ними вопрос сама. Кроме того, сводный брат наследницы обязуется предоставить до сделки заверенное завление, что он осведомлен о продаже и не претендует на наследство. Вопрос: насколько велик мой риск при приобретении такой квартиры? Защитят ли меня в обязательства и заявления наследников?
Ответы
Я вообще за тотальное страхование титула, а вот страховые компании - не очень. Могут сразу отказать или запросить гору документов уж эти-то знают, как защитить себя от расходов . Как раз в таких случаях и вставляют договор пункт о предоставлении анологичного жилья если у вас уже есть риэлтор, он вам объяснит, о чем это . По большому счету, как ни обкладывайся бумажками, а многое решает банальный фейс-контроль и понимание конечной цели продавца. Кстати, есть непробиваемая бумажка - пусть узнают у нотариуса, который выдавал свидетельство о праве на наследство - это отказ от вступления в наследство, отказ отозвать уже никак нельзя, вопрос, можно ли его составить, так сказать, постфактум ну, вроде того что узнал, что было наследство, от вступления отказываюсь .
А по поводу титульного страхования все-таки узнайте: если все страховые компании, как один, отказываются страховать - значит, и вам не стоит покупать, если отказывается только половина компаний, можно и купить, жизнь, знаете ли всегда, оказывается шире и разнообразней законодательной базы
Юрист, не связанный с практикой по недвижимости, скажет: такую квартиру покупать нельзя. Опытный юрист-жилищник конечно предложит вариант страхования, но также в целом с такой квартирой сделку приветствовать не будет. У опытного риелтора мнение будет двоякое, но все же больше ЗА, особенно если Вы его клиент. Максимально подстраховавшись, теми самыми заявлениями и вкупе с простой титульной страховкой страховкой в принципе можно пойти на эту сделку. Случись что, хороший адвокат или опытный представитель в суде отстоит такую квартиру. Но скажу от себя прямо: такую квартиру купил бы только со скидкой. Риск безусловно проглядывается.
Оформление сделок с перешедшей по наследству недвижимостью
При необходимости после процедуры оформления наследства клиенты нашего Центра могут воспользоваться услугами по продаже наследственного имущества и оформлению всех документов для осуществления сделки.
Сделки с недвижимостью, переходящей продавцу по наследству, являются, пожалуй, наименее предсказуемыми с точки зрения их чистоты. Дело в том, что к составлению завещания в нашей стране все еще прибегают довольно редко, наследование, в основном, распределяется по закону .
И здесь таится основной нюанс: даже при наличии наследников первой очереди есть вероятность, что со временем могут объявиться лица, также входящие в эту очередь, права которых на наследство не были учтены. Это могут быть внебрачные дети или дети от предыдущего брака, которые не были оповещены об открытии наследства: например потому, что родственники, вступившие в наследство, даже не знали об их существовании. Такие ситуации нередки, и если при этом наследственное имущество уже было продано, новому собственнику придется столкнуться с рядом проблем. Например, свою долю законные наследники могут получить путем отчуждения части имущества у нового собственника.
Как покупатель может обезопасить себя от притязаний других наследников
Проверить факт наличия других наследников, если он скрывается или если родственники умершего действительно не знают об их существовании, невозможно. Избежать неприятных ситуаций можно двумя путями.
Во-первых, сотрудники Центра Оформления Наследства при продаже имущества берут с наследников расписку о том, что они являются наследниками по закону – эта мера позволит оспорить дело в суде при необходимости.
Во-вторых, в договоре купли-продажи может быть прописан пункт, предусматривающий, что продавец (наследник) берет на себя обязанность позаботиться об учете интересов других наследников, если они объявятся. Такой вариант позволяет полностью обезопасить нового покупателя от судебных разбирательств.
В судебной практике также встречаются случаи, когда вступление в наследство полностью оспаривается: например, если находится наследник, считавшийся умершим или пропавшим без вести. x
Что еще необходимо проверить
Покупатели недвижимости, право собственности на которую переходило в порядке наследования, должны в обязательном порядке ознакомиться со следующими документами: свидетельство о смерти, свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, завещание (в случае если наследование оформлялось по завещанию).
У нотариуса, который вел наследственное дело, следует уточнить, совпадает ли номер этого дела, номер реестра, указанный в свидетельстве, соответствие данных о наследнике и наследодателе.
Завещание должно быть подписано наследодателем лично и внесено в реестр нотариальных действий. Должны быть проверены его законность, проставлена ли удостоверительная надпись с реквизитами нотариуса, именная гербовая печать, взыскан ли тариф (кроме лиц, указанных в ст. 1127 ГК РФ).
Порядок оформления сделки
Процедура продажи наследственного имущества стандартная:
При совершении сделок с недвижимостью, перешедшей к владельцу по наследству, необходимо проявлять особенную осторожность и уделять вопросу проверки чистоты сделки повышенное внимание. Лучшим решением в данной ситуации будет обращение к профессионалам высокого класса.
Покупка квартиры и наследство
Собираемся покупать квартиру. Квартира которую мы хотим купить- была приобретена в браке, титульный собственник один- жена. Есть согласие супруга на покупку квартиры. Имеют двух взрослых детей. Но сейчас супруг умер. И, теперь уже, вдова продаёт квартиру( с момента смерти мужа прошло 7 месяцев). Должна ли она вступить сначала в наследство, а потом уже продавать квартиру, если в свидетельстве собственник - она одна. По семейному кодексу, имущество нажитое в браке, считается совместным независимо от того на кого оно оформлено. Но при консультации у нотариуса, он сказал, что вступать не на что ,так как доля супруга не выделена и вдова имеет полное право продавать данную квартиру. После смерти супруга оставалось наследство- было открыто наследственное дело, но данная квартира( доля) не включалась в наследственную массу. Свидетельства о праве на наследство получены детьми и вдовой умершего.
Нас волнует такой вопрос- действительно ли ей не нужно вступать в наследство. что бы продать нам квартиру и не возникнут ли у нас проблемы потом с наследниками на долю супруга.
Достаточно ли будет взять от неё нотариальное обязательство или прописать в ДКП обязанность продавца передать соответствующую часть денежных средств, полученных от сделки, тому из наследников, чьи права будут восстановлены, на основании судебного решения или по иному основанию, и может ли нотариус заверить согласия её детей на продажу данной квартиры ?
08 Февраля 2013, 19:58 Ольга Ольга, г. Москва
Уточнение клиента
дети сами предложили дать такое согласие ( заверенное нотариально)
08 Февраля 2013, 20:23
Ответы юристов (16)
В связи с тем, что права наследников первой очеред и (детей в данном случае) однозначно будут нарушены . то если доля умершего супруга не будет выделена из общего имущества и не будет наследована в соответствии с нормами ГК о наследовании по закону, то в последующем наследники первой очереди могут обратиться в суд и требовать выделить долю наследодателя и т.д.
Таким образом, в этом случае Вы несете риск того, что Ваш договор купли-продажи будет оспорен наследниками первой очереди. Действия нотариуса общеприняты в нотариальной практике, но сомнительны с точки зрения закона.
В силу ст.1150 ГК РФ, принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью.
Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса . входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.
п.33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании":
В состав наследства, открывшегося со смертью наследодателя, состоявшего в браке, включается его имущество (пункт 2 статьи 256 ГК РФ, статья 36 СК РФ), а также его доля в имуществе супругов, нажитом ими во время брака . независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, если брачным договором не установлено иное (пункт 1 статьи 256 ГК РФ, статьи 33, 34 СК РФ). При этом переживший супруг вправе подать заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретенном во время брака. В этом случае все это имущество входит в состав наследства.
на мой взгляд, нет т.к. наследники первой очереди может вообще не хотели расставаться со своей долей в квартире.
08 Февраля 2013, 20:14
Есть вопрос к юристу?
А детям сколько лет?
У детей ещё нет права собственности на недвижимость, в связи с чем, они не могут распорядится тем, чего пока не имеют.
08 Февраля 2013, 20:31
Уточнение клиента
я потенциальный покупатель этой квартиры. Думаю стоит ли связываться с такой квартирой
На мой взгляд, если будет реализована схема внесением всей квартиры в наследственную массу и отказом от наследства детей, то можно и связаться. В других случаях, а бы не стал.
+ а там родителей наследодателя случайно нет? А то сейчас дедушка с бабушкой появятся и будет Вам счастье после покупки )=
08 Февраля 2013, 20:50
Если сделка будет проведена по закону т.е. супруга и дети вступят в наследства, получат свидетельство о праве на наследство, затем в Росреестере получат свидетельство о праве собственности на доли в квартире, то впоследствии думаю никаких проблем с договором купли-продажи не будет. Но, если будут применены серые схемы, как то жена продаёт квартиру без вступления в наследство детей, то в этом случае, считаю опасаться стоит.
08 Февраля 2013, 20:53
Действительно,лучше не связываться с этой квартирой,больше нерв потеряете.
08 Февраля 2013, 20:53
но не будет ли данное согласие детей, в случае если они обратятся в суд о восстановлении срока на наследоване, являтся подтверждением того что они ЗНАЛИ о данной квартире но вовремя не заявили свои права?
Здравый смысл в этом есть, но я бы сказал так - на усмотрение суда. а суд подчас бывает непредсказуем в своих решениях. и апелляция бывает непредсказуема в своих одобрениях нижестоящих решений.
+ стоит ли рисковать использовать неоднозначные способы доказывания при сумме сделки в несколько миллионов рублей? Не говоря о том, что Вам потом ещё придется существенно потратиться на юристов.
08 Февраля 2013, 20:57
Уточнение клиента
Спасибо за помощь. Я предполагаю, что вдова не будет заниматься оформлением этой квартиры в наследство, т.к. наследственное дело было заведено и уже закрыто, а эта квартира не вошла в наследственную массу и, насколько мне известно, при включении вновь обнаруженного имущества в наследство, все выданные ранее свидетельства о праве на наследство отменяются и нужно все делать заново.
08 Февраля 2013, 21:54
Я предполагаю, что вдова не будет заниматься оформлением этой квартиры в наследство
Тогда бы я не связывался бы с квартирой. Ладно если б предметом сделки был пылесос на 5 т.р.
08 Февраля 2013, 21:57
Уточнение клиента
Решили отказаться от покупки этой квартиры.
08 Февраля 2013, 22:08
Источники:
, , ,
Следующие
Комментариев пока нет!
Поделитесь своим мнением
